2021年老旧小区改造项目可行性研究报告

单位名称：XX县住房和城乡建设管理局

项目名称：2021年老旧小区改造项目

项目投资额：2976.00 万元

项目建设性质：新建项目

项目所属行业：建筑业- 建筑装饰、装修和其他建筑业 - 其他未列明建筑业 - 其他未列明建筑业

主要建设规模及内容：项目改造总建筑面积为54814.72平方米，主要对X县新建路社区、桥北社区、人民路社区、向阳路社区共28个小区进行改造，包含屋顶防水保温、外墙节能改造、楼梯间粉刷、小区硬化、市政配套基础设施的更换等内容，本项目共涉及596户住户。

中投信德杨刚：

2021年老旧小区改造项目建议书

2021年老旧小区改造项目申请报告

2021年老旧小区改造项目商业计划书

2021年老旧小区改造项目建设实施方案

企业投资项目可研报告目录大纲：

一、概述

二、项目建设背景、需求分析及产出方案

三、项目选址与要素保障

四、项目建设方案

五、项目运营方案

六、项目投融资与财务方案

七、项目影响效果分析

八、项目风险管控方案

九、研究结论及建议

十、附表、附图和附件

老旧小区改造的核心内容与实施路径

一、改造背景与政策导向

国家战略定位老旧小区改造被纳入国家重大民生工程，旨在通过“基础类、完善类、提升类”改造，解决居民安全需求、生活便利需求及品质提升需求。政策要求到2025年底前，基本完成2000年底前建成的需改造小区任务，并推动“完整社区”建设，覆盖养老、托育、医疗等公共服务。地方创新实践

广东模式：鼓励居民自主更新，允许增加建筑规模、增配服务设施，并通过财政奖励、低息贷款等支持。连片改造：多地推行跨区域整合，拆除围墙、共享公共资源，如平坝区通过雨污分流、道路硬化、绿化提升等改造，惠及超2万户居民。

二、改造内容与标准

基础类改造（必选项）

市政设施升级：更新供水、排水、供电、燃气等老化管线，如平坝区改造后实现雨污分流，解决污水横流问题。建筑安全修缮：维修屋面防水、外墙保温，整治楼梯间、通风井等公共区域，消除安全隐患。消防与安防强化：增设消防设施、智能监控系统，提升社区安全水平。

完善类改造（选择项）

适老化与适儿化：加装电梯、无障碍坡道，增设休闲座椅、健身器材，如杭州和睦新村为老年人配置休养中心、阳光餐厅。环境品质提升：整治绿化、照明，增设停车位、充电桩，如上海昌里园通过园林设计重构公共空间，打造社区花园。建筑节能改造：外墙屋面保温、更换节能门窗，降低能耗。

提升类改造（拓展项）

公共服务设施：建设社区综合服务站、卫生站、托育机构，如北京菊儿小区在保护历史风貌的同时，增设社区医疗点。智慧化改造：部署智能快件箱、环境监测系统，提升管理效率。

三、资金筹措与长效管理

多元化资金支持

居民出资：通过直接出资、使用专项维修资金、提取公积金等方式参与，如支持加装电梯个人出资部分提取公积金。财政补助：中央财政重点支持基础类改造，地方财政配套奖励资金，如广东省对自主更新项目给予财政奖励。社会资本参与：鼓励企业投资养老、托育等设施，通过运营收益平衡改造成本，如引入物业服务企业提供增值服务。金融创新：政策性银行提供低息贷款，商业银行优化信贷产品，如延长贷款期限、降低利率。

长效管理机制

物业引入：改造后小区优先选聘物业服务企业，明确服务标准与收费机制，如泰安市星艺装饰提供全生命周期维护服务。居民自治：成立业主委员会或物业管理委员会，制定管理规约，如上海曹杨一村通过居民协商确定后续管理模式。智慧化管理：建设物业管理信息化平台，推广电子投票决策系统，解决业主大会召开难问题。

四、典型案例与成效

上海曹杨一村：综合整治标杆

改造内容：建筑立面更新、户内空间优化、公共空间重构，增设社区服务设施。成效：居民满意度达92%，成为全国老旧小区改造示范项目。

杭州和睦新村：社区养老典范

改造内容：建设休养、健养、乐养中心，配备社区医院床位、多功能厅，加装电梯与无障碍设施。成效：实现“一老一小”全龄服务，获评“和睦样板”。

平坝区：民生改善样本

改造内容：雨污分流、道路硬化、绿化提升，惠及246户居民。成效：居民幸福感显著提升，形成“优居”新模式。

五、挑战与对策

居民协商难题

对策：通过基层协商、纠纷调解、民事诉讼等方式破解“一票否决”，如广东探索多元化争议处置路径。

资金平衡压力

对策：推广“改造+运营”模式，通过未来收益反哺改造成本，如增设商业设施、停车位收费。

历史风貌保护

对策：制定适应性改造标准，如北京菊儿小区在保护“类四合院”风貌的同时，更新基础设施。